房产税必入估值模型-丁昶-从全场买单转AA制是历史必然

中国城市化最快的阶段已经过去——从”全场买单”的土地出让金转向”AA 制”的房地产税是历史必然，必须把房地产税纳入房产估值模型。

理由：

1. 国际惯例 + 立法意图都”已经是明牌”，假装不知道就等于没有，掩耳盗铃可悲
2. 房产之所以叫不动产，就因为不能移动——相当于案板上的鱼肉
3. 政府刀具在手，早收/晚收的差异有限：按 1.5% 估，早 5 年 = 多收 7.5%，晚 5 年 = 少收 7.5%

但同时给出边界条件——房产税不是万灵药：

• 北京、上海、深圳销售面积不到全国 2%
• 全部跨过 1.5 万门槛线的城市加起来不到 5%
• 全国其他绝大多数城市要么还在开发，要么并不存在房价泡沫
• 因此可能还没到”卸磨杀驴”的时候，对豪宅征税也要考虑政治影响（特定人群寒蝉效应）

实操含义：估算房产长期回报时，应当假设未来某点开始按 ~1.5% 征房产税，这部分要从 NOI 里扣掉；判断一个城市/小区”目前的房价”时，须意识到它是基于”还没开收 AA 制”的估值。

丁昶（微信）