老破小高租金底部信号-张一云-理财抄底带动升级链

核心 view：老破小（楼龄 25 年以上的旧公寓 / 单位自建房）的成交活跃度，是观察地产周期底部的灵敏信号——一旦它的租金回报率显著超过商业贷款利率，会同时触发两条触发链。

双触发链：

1. 理财抄底链——老破小租金回报率 3-4%，部分地区高达 5-6%，远高于商业贷款利率。资金会把它当作类固收的理财产品来抄底，带动旧房成交。
2. 升级换代链——旧房子有了流动性、能脱手，原住户立刻产生买新房的换房需求。压抑数年的升级消费需求从最底部开始释放，并向新房成交传导。

结构背景：

1. 全国 2000 年前的住宅占比约 26%，北京 39%、上海 41%——这些楼龄 25 年以上的房屋本身就有旺盛的换房动机。
2. 2026 年以来全国老破小成交量占比已接近一半，是当下最活跃的细分市场。

method 价值：

1. 跟踪地产周期底部，不要只盯新房销量——它在传导链末端；应优先跟踪老破小成交量、老破小租金回报率 vs 房贷利率利差这两个先行指标。
2. 这套”租金回报 → 抄底 → 旧房脱手 → 新房升级”链条，是在已经”延迟购买决策蓄水池”积累到一定深度后才会触发的二阶信号。

[张一云]（微信）