户型三代论-丁昶-60到120平边际显著120以上奢侈易折旧

与三代城市硬件相对应，不同小区的典型户型也分为三代——三代之间相对改善非常明显，120 平以上则边际改善有限。

三代户型：

1. 第一代：60 平米三居室
2. 第二代：90 平米三居室
3. 第三代：120 平米三居室

边界规律：

• 120 平以上继续扩大，边际改善已不明显——构成现代生活的重要家具设备就那么几件，连以电视为核心的大型客厅都在式微，入室社交需求几近销声匿迹
• 因此超大户型具有奢侈性质：如果不能与业主人群属性相适合，价值极易折旧
• 户型过小同样会限制业主人群——经济实力充裕者倾向 2 车 2 娃的国际经典配置，需求得不到满足只能离开（除非定位为收租）

底层是技术约束 + 现代生活方式约束，不是审美问题。所以判断户型时：

• 60 → 90 → 120 是阶梯式跃升
• 120 → 180 → 250 是奢侈品溢价，反而依赖业主人群属性才不会折旧

实操含义：120 平以上的”豪宅”估值时不能套同地段大户单价线性外推；其残值高度依赖小区业主属性的可持续性。

丁昶（微信）