地产隐形资产估值法-LTLyra-核心土储加商业租金对照市值

地产股暴跌后，常规 PB / PE 失灵，LTLyra 的估值锚是把”未开发的核心地段土储”和”经常性商业租金现金流”两块单独拿出来，与市值直接对照。

具体做法：

1. 找出”10–20 年前一线城市核心地段未开发土储”：账面成本极低，重估价远高于账面，市场常忽略
2. 找出经常性商业租金（如年化 40 亿+）：这是年金式现金流，按合理 cap rate 资本化即可估值
3. 这两块加总，与当前总市值对照：若市值显著低于”土储重估值 + 商业租金资本化值”，公司当前的销售业务等于免费送

这是一种”先抽离 + 分块估值”的视角：不去算 NAV 也不去算 P/E，而是直接挑出难以否认的两块价值，对比市值。地产周期底部 PE 失真、PB 也被减值扰动时，这种粗估法反而更可靠。

LTLyra（雪球）