商业物管业务模式毛利率分层-5970469402-委托管理高于整租高于品牌输出

商业物管收入的三种模式，毛利率与风险特征显著分层：

1. 委托管理服务（多为关联方输送的物业）— 不承担租约风险，毛利率最高且持续性最好；星盛 2025H1 占营收 65%，是营收主力；
2. 整租服务（自己从业主整租再分租给商户）— 承担空置和租金价差风险，毛利率显著低于委托管理；占比 23% 且在不断提升；
3. 品牌及管理输出（咨询、方案）— 占比最小且持续萎缩。

由此推导出两条 leading indicator：

• 整租占比上升 → 整体毛利率下行 + 运营成本与运营风险上升，是一条结构性恶化信号；
• 委托管理收入是”基本盘”，其增长/下滑直接对应公司经营能力。

[5970469402]（雪球）