住宅2.5%年更新率基准法-张一云-40年寿命对应中枢

核心 method：用住宅居住年限反推正常状态下每年应有的换房比例，把它当作判断地产需求是否被压制的长期中枢。

推导：

1. 假设国内一套住宅正常居住年限约 40 年。
2. 稳态下”每年 2.5% 的家庭换房，40 年后所有家庭都换一遍”——2.5% 即年化更新率的中枢。
3. 用住宅寿命替代二手房交易频次推导，自动忽略二手房腾挪需求，只衡量新房应承接的真实更新量。
4. 实际居住年限若短于 40 年，理论中枢会高于 2.5%。

对当下数据的应用：

1. 全国新房销售 ≈ 7 亿平米，户均 ≥ 110 平 → 约 ≤ 650 万户家庭买新房。
2. 全国城镇家庭约 3.8 亿户 → 实际换新比例 ≈ 1.7%（含乡村购房者后还更低）。
3. 1.7% < 2.5% 中枢 → 需求被压制，存在向中枢回归的潜在弹性。

method 价值：

1. 提供了一个不依赖短期销量同比的结构性需求基准——可在任何下行期回答”销量到底”是真实底还是被压制底。
2. 同样的”寿命 ÷ 1 = 年化更新率”框架可迁移到家电、汽车等耐用消费品的需求中枢估算。

[张一云]（微信）